Загородная недвижимость

Опубликовано: 09.09.2016

видео Загородная недвижимость

Метриум - Загородная недвижимость

лета – традиционно «жаркого» времени для загородной недвижимости – еще далеко. У выбора коттеджа или дачи в холодное время года есть недостатки. Так, под снегом могут скрываться изъяны земельного участка или плохие дороги. Но есть и преимущества. Зимой можно заметить минусы загородная недвижимость, которые летом будут скрыты от глаз.

1) Начать можно с оценки самого дачного поселка. Зима и начало весны – самое неприглядное время. Если дачное товарищество или управляющая компания плохо следит за содержанием территории в чистоте и порядке, то покупателя встретят разбитые дороги, неубранные сугробы или кучи мусора. Следующей зимой будет так же, не лучше; да и летом вряд ли за чистотой будут следить с большим рвением. Сделайте выводы.

2) В холодное время года вы в полной мере можете оценить, насколько дом теплый – если речь идет о проживании здесь круглый год. Летом продавец может красочно вам рассказать, как в поселке уютно в зимнее время, но это невозможно проверить. Сейчас вы зайдете в дом и все почувствуете сами. Если в коттедже тепло и сухо – хорошо. Если на стенах потеки внутри, а снаружи – иней, значит, у дома слабая теплоизоляция.

3) Зимой и особенно весной хорошо заметно, если в доме протекает крыша, если окна установлены некачественно. Весна также – самое подходящее время, чтобы оценить качество сливов и стоков.

4) Постарайтесь выбрать для осмотра не самый солнечный день. Задача – оценить уровень естественного освещения. Светлый дом зимой будет требовать меньше отопления, да и с точки зрения уюта и настроения свет – это хорошо.

5) Пообщайтесь с жителями поселка и выясните, бывают ли здесь перебои с электроснабжением. Зимой нагрузка на электросети максимальна, так что если перебоев нет – это отлично. А если есть – это повод задуматься.

Является наиболее важным элементом всей цепи. Стратегий много, под разные цели и бюджет. Наиболее актуальные на сегодняшний день:

Покупка новостройки на этапе близком к завершению стоительства, простой, но эффектный инвесторский ремонт, получение права собственности и перепродажа уже как вторичного жилья, либо, если дом будет задерживаться с постановкой на кадастровый учет ( а значит и будет затягиваться получение права собственности), то переуступка права требования на квартиру, но опять таки уже с ремонтом. Цикл от 6 месяцев до 1,5 лет. Бюджет: первый взнос ( 20%) + деньги на ремонт и погашение ипотеки 1-2 года.

Прогиб по цене тех, кому срочно нужно продать / переуступить право на свою первичную недвижимость в объекты КОТ ( комплексное освоение территории / новые большие стройки и микрорайоны) близкой к финальной стадии строительства / сразу после сдачи дома, затем ремонт и неспешная перепродажа. Бюджет: много нала ( от 2,5 млн руб) для московской области и Питера.

Покупка большой комнаты ( от 25 метров) в коммунальной квартире в центре Питера / Москвы ( супер локация), переделка этой комнаты под современную студию ( маленькой квартиры в квартире) c хорошим ремонтом, звукоизоляцией, окнами и дверьми и дальнейшая перепродажа или сдача в посуточную / длительную аренду. Бюджет: стоимость комнаты 1,8-3,5 млн руб, ремонт 500-700 тр. Можно использовать ипотеку на вторичку

Лично мне пока близки стратегии 1 и 2 для старта. С коммуналками и старым жильем пока связываться не хочется, хотя перспективу хорошей рентабельности я здесь вижу, смотрите больше на http://garantia-d.ru.

ЛИКВИДНОСТЬ

Для реализации стратегий 1 и 2 нужно выбрать ликвидные объекты. Какие:

локация с хорошей транспортной доступностью до центра города ( на авто и общественном транспорте)

адекватная цена чуть ниже рынка. Обычно это получается за счет небольшой площади квартир. Студия или 1К квартира 28-40 м2.

планировка правильной прямоугольной формы

этаж с 3 по предпоследний

наличие необходимой инфраструктуры в пешей доступности ( детский сад, школа, больница, магазины, парки)

РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ

Это первое на что нужно просчитывать. Как писал в своих книгах Р. Кийосаки, Вы зарабатываете прибыль на покупке, а не на продаже. Т.е нужно найти такое предложение, чтобы цена при покупке была особенно сладка, ниже рынка и ближайших конкурентов. У объекта должны быть конкурентные преимущества и самое основное из них — это цена. Опытные инвесторы рассчитывают рентабельнось почти мгновенно, т.к ориентируются в ценах на рынке и знают на что смотреть. Большинству начинающих инвесторов нужно проделать более серьезную работу для оценки рентабельности желаемого объекта.

Основной прием — это конкурентный анализ. Мы знаем за сколько мы можем купить интересующую недвижимость дмитровский район, т.к у нас есть предложение продавца. Идем на сайт по продаже недвижимости, типа ЦИАН, Dmir.realty, АВИТО, ИРР и др и ищем готовое жилье в этом районе. Находим наиболее подходящие объявления, ОБЯЗАТЕЛЬНО их прозваниваем, задаем много вопросов, единичные лучше обойти пешком. Так мы получаем коридор цен и можем наложить его на свой объект.

ЗАЕМНЫЕ ДЕНЬГИ

Это необходимый инструмент инвестора. Грамотное использование заемных средств ( ипотека или рассрочка) позволяет получить интересную рентабельность (25%+ годовых). Даже, если есть полная сумма на покупку объекта все равно выгоднее брать чужие деньги, а свои заставлять работать в другом проекте. Разумеется, нужно оптимально рассчитывать финансовую нагрузку. В ипотеку легко влезть, но обязательно нужно представлять из чего ее платить…нельзя решаться на нее, рассчитывая только на зарплату, не имея стразовых резервов. Если случится потеря основного источника дохода ( зарплаты), то можно очень сильно влететь.


Коттеджный поселок БЕРЕЗКИ. Загородная недвижимость Новосибирска

rss