Обзор рынка офисных помещений г. Москва по состоянию на 19 марта 2015 г.

Опубликовано: 02.09.2018

Общая характеристика рынка офисной недвижимости г. Москва.

В целом 2014 год оказался одним из самых непростых на рынке коммерческой недвижимости в целом и офисной – в частности. Данный период времени ознаменовался высокой степенью неопределенности, вызванной политическими и экономическими факторами.

В 2014 году темпы прироста офисной недвижимости превысили все предшествовавшие показатели рынка с 2008 года. Объем ввода нового предложения офисных площадей по сравнению с 2013 годом увеличился практически на 60% и составил 1,4 млн. кв. м. Общий объем предложения на конец 2014 года достиг почти 15 млн. кв. м.

Экономическая и внешнеполитическая нестабильность, а также девальвация рубля негативно сказались на всех показателях рынка коммерческой недвижимости, поэтому в 2015 г. вряд ли стоит ожидать начала строительства новых проектов. Застройщики будут достраивать объекты, уже находящиеся в продвинутой стадии, тогда как новые проекты, за редкими исключениями, начинать не будут. Исключения могут составить лишь офисные и торговые проекты в центре Москвы.

На начало марта 2015 года в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн. кв. м. Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов.

Обеспеченность на 1000 жителей составила почти 1250 кв. м., что на 80% выше аналогичного показателя в Санкт-Петербурге, но по-прежнему ниже в сравнении с уровнем крупных европейских городов.

Активность спроса оказалась недостаточной для того, чтобы поглотить рекордные объемы нового предложения. В результате уровень вакантных площадей повысился.

Москва заняла 26-е место в мире по стоимости продажи премиальных офисов: как подсчитала компания Knight Frank, в столице не осталось бизнес-центров дороже $6 тыс. за 1 кв. м, год назад цена была выше почти на четверть.

В Москве за 2014 год было куплено и арендовано около 1,1 млн. кв. м. офисов, что меньше примерно на 25%, чем в 2013 году.

Основная активность происходит со стороны сделок покупки небольших офисных помещений, крупных покупок практически не происходит, в 2014 году было зарегистрировано всего лишь две такие сделки.

Арендные ставки на офисные площади упали на 20%. Собственники стараются предоставить арендаторам максимально комфортные условия аренды, как, например, готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые 2–3 года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды. Арендаторам иногда удается договориться о скидке в 40-60%.

Ниже представлена таблица основных показателей офисной недвижимости в зависимости от района города.

Табл. 1. Деловые районы Москвы. Основные показатели.

(По данным Knight Frank Research)

 

Предложение на рынке офисной недвижимости г. Москва.

По итогам 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил около 15 млн. кв. м., из них:

4,2 тыс. кв. м. – класс «А»; 6,8 тыс. кв. м. – класс «В+»; 2,7 тыс. кв. м. – класс «В»; 1,2 тыс. кв. м. – класс «С».

В целом 2014 год охарактеризовался высоким объемом ввода нового предложения, который составил 1,4 млн. кв. м., что больше почти на 60% по сравнению с 2013 годом.

Столь высокий прирост предложения стал следствием восстановления строительной активности после кризиса 2008–2009 гг.: на фоне растущего рынка, получив доступ к финансированию, девелоперы начинали новые проекты, причем делали ставку на объекты класса «А», учитывая небольшую разницу в стоимости строительства.

Рис. 1 Динамика распределения введенных в эксплуатацию офисных площадей в зависимости от местоположения .

Существенная доля нового ввода — 23% (или 340 тыс. кв. м.) обеспечена офисными помещениями, вышедшими вдоль ТТК в Западном направлении. Далее по географическому распределению лидирует зона ММДЦ «Москва-Сити», где завершилось строительство 205 тыс. кв. м. площадей или 15% от совокупного объема ввода.

Стоит также отметить ввод нескольких крупных технопарков и бизнес-парков на Юго-Западе в районе МКАД совокупной офисной площадью более 230 тыс. кв. м. Их появление подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного строительства и возникновение высокотехнологичных современных деловых кварталов за пределами города.

В 2015 году запланирован ввод около 1 млн. кв. м., это неизбежно приведет к дальнейшему росту вакантных площадей и установлению рублевых ставок. Однако реальный объем ввода объектов в 2015 году может оказаться 700 тыс. кв. м., так как сложная ситуация в экономике заставляет многих девелоперов пересмотреть свои планы.

По данным Russian Research group в январе 2015 года объем предложения офисных объектов в аренду снизился на 33% по количеству и на 36% по общей площади, составив 1 534 объекта общей площадью 841 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 29%, а их общая площадь - на 24%. За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству уменьшился на 33%, а по общей площади - на 38%.

Объем предложения офисных помещений на продажу в январе 2015 года снизился на 31% по количеству и на 44% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 776 объектов общей площадью 1 145 тыс. кв. м. и общей стоимостью 4,565 млрд. $.

Количество офисных объектов предлагаемых на продажу в центре уменьшилось на 32%, а их общая площадь – на 48% до 160 объектов площадью 140 тыс. кв. м. Объем предложения на продажу офисов за пределами центра по количеству за месяц уменьшился на 30% и на 43% по общей площади до 616 объектов общей площадью 1 005 тыс. кв. м.

В структуре рынка коммерческой недвижимости как по общей площади, так и по общей стоимости, лидирующее положение в период январь – начало марта занимают офисные помещения.

На рис. 2 представлены данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отражающие доли офисной недвижимости в общем объеме предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости за период январь – начало марта.

Рис. 2 Доли офисной недвижимости в общем объеме предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, %

 

Спрос на рынке офисной недвижимости г. Москва.

Доля вакантных площадей в 2014 году достигла рекордного для рынка офисной недвижимости Москвы уровня, превысив значения 2008–2009 гг.

На начало 2015 года уровень заполняемости офисных помещений по классам составляет:

класс «А» – 72,1%; класс «В+» – 83,7%; класс «В» – 87,5%; класс «С» – 93,2%.

На протяжении 2014 года некоторые крупные объекты вводились в эксплуатацию, будучи полностью вакантными, а также высвобождались офисные блоки в связи с переездом компаний в здания, ставки аренды в которых ниже текущих. Кроме того, стоит отметить тенденцию выхода на рынок значительного объема площадей с качественной отделкой, предлагаемых на условиях субаренды.

Информационное агентство «РосБизнесКонсалтинг» и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» составили рейтинг из 10 пустых офисных зданий в Москве.

 Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров составила 625,2 тыс. кв. м. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми – количество свободных площадей превышает 50%.

Далее представлен рейтинг из 5 офисных зданий в Москве с наивысшей долей вакантных площадей.

Табл. 2. Офисные здания в Москве с наивысшей долей вакантных площадей.

В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе «А» и до 16% в классе «B».

По итогам 2014 года объем чистого поглощения сократился почти на 70% и составил 400 тыс. кв. м., в то время как в 2013 году данный показатель был на 25% выше, что подтверждает тенденцию превышения темпов строительства над реальной потребностью в офисных площадях.

Неопределенность, вызванная значительными валютными колебаниями, привела к смещению интереса компаний в сторону офисных объектов, собственники которых предложили коммерческие условия в российских рублях.

Структура спроса на офисные площади в 2014 году претерпела некоторые изменения: лидерство перешло к компаниям сферы «Природных ресурсов», а также «Профессиональных услуг». Последние активно развивались и за год их доля увеличилась. Также существенный объем сделок пришелся на компании секторов «IТ и телекоммуникации» и «Производство».

Далее представлена диаграмма распределения поглощения офисной недвижимости по секторам экономики по данным Colliers International.

Рис. 3. Распределение поглощения по секторам экономики, %.

Наибольший объем поглощения по-прежнему концентрируется в центральной части города, где заключено свыше 30% сделок от общего годового объема. Следующие по востребованности офисные помещения расположены в бизнес-центрах на территории ММДЦ «Москва-Сити» (14%), «Ленинградского» (10%) и «Тульского» (10%) бизнес-районов. Оставшиеся 35% спроса относительно равномерно распределяются по другим деловым районам Москвы.

По мнению экспертов Colliers International рынок офисной недвижимости частично повторяет сценарий 2008 года, а именно «рынок продавца/ арендодателя» переформатируется в «рынок покупателя/арендатора». Это означает усиление позиций арендатора в переговорах по аренде офисных площадей, появление возможности улучшить текущие коммерческие условия, ориентируясь на рублевые ставки, или найти более выгодные предложения сопоставимого качества, что так или иначе будет стимулировать спрос.

 

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости г. Москва.

Нестабильная геополитическая ситуация и негативная динамика макроэкономических показателей привела к снижению спроса, а вместе с растущим уровнем вакантности наблюдается снижение арендной ставки.

Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса «А» снизилась в 2014 году до 590 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС) и достигла минимального значения за последние десять лет.

Ставка аренды на офисные площади класса «А», номинированная в российских рублях по итогам 2014 года составила 30 144 руб./кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса «В», номинированная в долларах США, в Москве по итогам 2014 года составила 314 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), а в российских рублях 17 150 руб./кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

В бизнес-центрах класса «С» по итогам 2014 года средняя стоимость аренды составляет 9 960 руб./кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Средняя запрашиваемая арендная ставка на офисы класса «С» за Третьим транспортным кольцом, номинированная в долларах США, составляет 200 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

По данным Russian Research group в январе 2015 года средняя арендная ставка в центре города за месяц составила 545 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), при этом ставки по объектам, которые выставляются уже не первый месяц, снизились на 16%.

За пределами Садового Кольца средняя ставка составила 339 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Средневзвешенная цена офисной недвижимости в центре города выросла и составила 7 482 $/кв. м. Рост цены был связан с выходом в январе крупного объекта на Б. Якиманке (11 571 кв. м., 11 064 $/кв. м.).

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в январе снизилась до 3 498 $/кв. м. На цены повлияло снижение цен по давно экспонируемым объектам, однако за счет начала экспонирования ряда крупных дорогих объектов общее снижение оказалось значительно ниже.

Сегодня ряд собственников, ставки аренды, на офисные площади которых номинируются в долларах США, не готовы официально снижать запрашиваемую ставку аренды, а в некоторых случаях и заранее озвучивать ее, однако в случае заинтересованности потенциального клиента в переговорах согласны обсуждать привлекательные коммерческие условия и предоставлять значительный дисконт. По состоянию на конец 2014 года 34% вакантных офисных площадей класса «А» предлагалось по ставкам аренды, номинируемым в рублях. Основными барьерами для собственников при номинировании арендных ставок в рублях являются условия их кредитного договора. В свою очередь, в силу большей готовности собственников фиксировать коммерческие условия в национальной валюте рынок офисов класса «В» становится более привлекательным: помимо низких ставок аренды нивелируются колебания курсов валют.

 

Ценообразующие факторы на рынке офисной недвижимости г. Москва.

Для офисной недвижимости основными ценообразующими факторами являются:

Класс (состояние помещений, уровень отделки, степень комфортабельности и т.д.), Доступность с точки зрения удобства подхода/подъезда для персонала и клиентов, Наличие охраняемой парковки и ее характеристики (подземная/наземная, открытая/закрытая и т.д.), Уровень контроля доступа (вневедомственная охрана, сторожа, пропускная система и т.д.), Наличие более чем одного провайдера услуг связи.

 

Тенденции и прогнозы на рынке офисной недвижимости г. Москва.

По оценке экспертов далее представлены основные тенденции и прогнозы в сегменте офисной недвижимости г. Москва:

В связи с неблагоприятной политической и экономической ситуацией в стране компании будут пересматривать планы по развитию и стараться оптимизировать расходы. В 2015 году рынок офисной недвижимости будет адаптироваться к новым условиям. В 2015 году ожидается ввод около 700 тыс. кв. м. офисных площадей, несмотря на заявления девелоперов о вводе более 1 млн. кв. м. Согласно прогнозу JLL спрос на офисные площади в Москве может сократиться на 25-30% относительно 2014 года и составить 700-800 тыс. кв. м, что сопоставимо с 2009 годом. Уровень свободных площадей продолжит расти. Доля вакантных площадей в офисном сегменте класса «А» в 2015 году может достигнуть 35%. В течение года запрашиваемые ставки аренды, номинированные в долларах США, будут демонстрировать дальнейшее снижение и приведут к переходу в условные единицы за счет принятия сторонами фиксированного курса или валютного коридора. Переход офисного рынка на ставки аренды, номинированные в российских рублях, продолжится и может окончательно сформировать рублевый рынок аренды. По оценке CBRE, рынок будет находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2–3 кварталов 2015 года, а восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок, тогда ожидается к началу 2016 года.

 

Выводы по результатам обзора рынка офисных помещений г. Москва

Темпы прироста нового предложения превысили все предшествовавшие показатели рынка с 2008 года. Объем ввода нового предложения по сравнению с 2013 годом увеличился практически на 60% и составил 1,4 млн. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей на начало 2015 года составил около 15 млн. кв. м. Наибольшая часть новых офисных площадей расположена вдоль Третьего транспортного кольца в западном направлении. Доля нового ввода в данном районе составляет 23% от общего объема ввода. Доля вакантных площадей достигла рекордных позиций, превысив значения 2008 – 2009 годов. Доля вакансии в классе «А» около 28%, в классах «В» и «В+» - около 15%. На рынке офисной недвижимости есть объекты со 100% свободными площадями. Объем поглощения в 2014 году сократился почти на 70% и составил 400 тыс. кв. м. Лидерами по поглощению офисных площадей стали компании сферы «Природных ресурсов» и «Профессиональных услуг». Их доли от общего объема поглощения составляют 23% и 17% соответственно Растет доля арендаторов, которых интересуют офисные объекты, где арендная ставка представлена в российских рублях. В целом в 2014 году ставки аренды на офисную недвижимость снизились. В сегменте класса «А» до 590 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса «В» - 314 $/кв. м./год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Офисы класса «С» можно арендовать от 200 $/кв. м./год (без учет

 

[1] По данным: Информационной системы «АФК – Земельные участки», Департамента экономической политики и развития города Москвы и Аналитического центра города Москвы, обзоры компаний NAI Becar, Colliers International, Knight Frank Research, Jones Lang LaSalle, информационного агентства «РосБизнесКонсалтинг», Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»,CBRE, Russian Research group

 

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит".

rss